Direito
Imobiliário
Atuamos de modo consultivo na estruturação jurídica de empreendimentos imobiliários, incluindo loteamentos e incorporações imobiliárias destinados aos seguimentos residencial, comercial, industrial e específicos como centros comerciais e shopping centers.
Também atuamos em regularizações, usucapião, leilões judiciais e extrajudiciais, sempre reduzindo os riscos existentes.
Na esfera contenciosa, atuamos em casos de litígios relacionados a locações, vendas e compras, permutas, regularizações, empreendimentos imobiliários residenciais, comerciais, industriais e em setores específicos como shopping centers e centros comerciais
Nossa atuação em direito imobiliário
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Concepção e redação de acordos de associação;
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Convenções de condomínio;
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Escrituras de transmissão de propriedade;
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Acordos de coparticipação em empreendimento;
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Elaboração de Normas Gerais, Regimentos Internos, Associações de Condôminos e Lojistas em Shopping Centers;
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Ações de rescisão de contratos de promessa de compra e venda;
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Ações de despejo;
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Ações renovatórias;
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Ações de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes nos contratos de franquia em favor de franqueadores ou franqueados;
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Ações promovidas por lojistas de shopping centers, discutindo a legalidade de cláusulas regedoras de seu relacionamento com empreendedores;
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Anulação de leilões extrajudiciais regidos pela Lei 9.514/97;
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Ação de imissão na posse;
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Avaliação de imóveis para arrematação e acompanhamento de leilão judicial e extrajudicial.
Principais dúvidas no direito imobiliário
1ª Como funcionam a consultoria e a assessoria jurídica na incorporação imobiliária?
Auxiliamos Investidores e Incorporadores desde a locação de áreas, negociação com os vendedores, contrato de permuta (terrenista) ou compra de terrenos, regularização, registro do memorial descritivo, minuta de contrato de compra e venda de unidades autônomas, convenção de condomínio e demais documentação em cartório, prefeitura e outros órgãos públicos, enfim, centralizando todo o procedimento até a entrega do empreendimento imobiliário aos consumidores, de forma a proporcionar a necessária segurança jurídica nos projetos imobiliários.
2ª O que é uma holding patrimonial?
Trata-se de sociedade que explora o ramo imobiliário, tais como locação de imóveis próprios e compra e venda de imóveis. Os resultados práticos estão na possibilidade de obter benefícios tributários conforme o objeto da empresa, flexibilidade na movimentação e na escalabilidade do patrimônio, segurança patrimonial em situações de litígio familiar ou empresarial.
Em outros termos, é um meio personalizado para cada pessoa, família ou empresa onde compreendemos as relações familiares e empresariais e acomodamos os interesses e direitos de forma planejada. O patrimônio passa a ser administrado e gerido por uma pessoa escolhida, de modo a conduzir, de forma profissional, com transparência e segurança, em benefício das atuais e futuras gerações.
3ª Como posse investir em imóveis adquiridos em leilão?
O leilão é um procedimento comum pelo qual bens imóveis são ofertados a terceiros conforme regras previamente estabelecidas no edital. Por ser atrativo em razão da possibilidade de adquirir imóvel por até a metade do valor de mercado, sugerimos uma assessoria para evitar riscos, na medida em que o interessado deve incluir na proposta a comissão do leiloeiro em torno de 5% sobre o valor da arrematação, custas cartorárias, eventual taxa de condomínio, gastos com a imissão na posse de ocupante que esteja no imóvel (o que é comum), reforma do imóvel etc.
4ª O que é Built to Suit?
Trata-se de negócio jurídico em que o imóvel temporariamente cedido tem a sua estrutura adequada à finalidade própria da atividade econômica a ser exercida pelo locatário. Ou seja, é entendido como uma “construção sob medida” em troca de o bem ser locado por tempo determinado por valor que compreende não apenas o uso como do imóvel como também os próprios custos da construção e do capital investido.
Essa relação jurídica envolve um alto grau de complexidade, na medida em que há diversas obrigações, tais como pesquisa de espaço adequado, elaboração de projeto, contratação de construtora, locação etc.
Grandes redes de varejo como academias, farmácias, lavanderias e padarias têm seu crescimento por esta modalidade, pois podem diluir o custo das novas unidades, parcelando em décadas a construção dos pontos comerciais.
5ª Como funciona a consultoria e assessoria jurídica para Construtoras, Engenheiros e Arquitetos?
Assessoramos nossos clientes esclarecendo dúvidas relacionadas ao complexo arcabouço jurídico, nem sempre de fácil compreensão, em busca de segurança jurídica tão importante para evitar risco de responsabilidade civil pelos projetos, execuções e gerenciamento das obras.
Sendo uma atividade que envolve muitas mudança e readequações desde a concepção dos projetos até a conclusão das execuções, auxiliamos ainda na mitigação de conflitos com clientes, prestadores de serviços, parceiros de negócios e demais agentes do mercado imobiliário.
6ª Como um advogado especialista ajuda investidores no mercado imobiliário?
O brasileiro investe historicamente no mercado imobiliário, pois vê nele um meio seguro de diversificação.
Nossa missão é explanar as opções do mercado, mapeando e mitigando os riscos inerentes à qualquer tipo de investimento, auxiliando na formalização de grupos ou fundos de investimentos para que os recursos aportados ocorram com a devida segurança jurídica.
7ª Já adquiri um imóvel em leilão, notifiquei o possuidor/antigo proprietário que se recusa a sair! O que devo fazer?
Muitos devedores encontram no judiciário o último caminho para tentarem evitar a perda do imóvel levado e arrematado em leilão judicial ou extrajudicial, sob a justificativa de vícios procedimentais, preço irrisório na venda, cobranças abusivas dos bancos e construtoras.
Por esta razão, é muito importante buscar informações prévias sobre a situação do imóvel e se o devedor não tem alguma ação judicial discutindo a própria validade do leilão, como forma de orientar o cliente acerca das consequências de uma arrematação nessas condições. Mantido o interesse, mesmo que haja ação judicial questionando o leilão sem liminar que o suspenda, assessoramos também na busca prévia e extrajudicial de desocupação voluntária mediante notificação, deixando a ação de imissão na posse como alternativa subsequente, a qual, se necessária, poderá englobar a taxa mensal de ocupação (espécie de aluguel) a ser paga pelo devedor até a efetiva desocupação, assim como IPTU, contas de consumo e taxa de condomínio.
8ª O que é usucapião?
A usucapião é uma forma de aquisição de imóvel por conta do tempo de posse mansa, pacífica e contínua por determinado tempo, podendo ser o imóvel oriundo de justo título e boa-fé, inclusive por cancelamento posterior do registro do imóvel, ou mesmo sem justo título e boa-fé.
Por se tratar de aquisição originária, serve a usucapião para regularizar a posse e propriedade no cartório de imóveis em casos de desdobro irregular, contrato de gaveta, cessão de direito a terceiro, construção não averbada, empresa fechou ou faliu etc.
9ª Por que regularizar um imóvel?
Estima-se que ao menos 90% dos imóveis no Brasil tenham algum tipo de irregularidade, sendo que boa parte ocorre por achar que o registro do imóvel é mera burocracia cujos custos são desnecessários.
O retrato dessa situação foi ser assim apresentado: As compras e vendas não são registradas no cartório para manter a continuidade de registro (histórico de cada proprietário); imóveis que não têm matrícula ou escritura pública, mas apenas termos de posse; as pessoas que venderam ou compraram já faleceram ou não se têm o paradeiro deles para assinares as regularizações; os herdeiros não fizeram inventário; há separações e divórcios sem partilha de bens; demolições ou construções foram realizadas sem projeto e aprovação da prefeitura; não há alvarás ou habite-se; há invasão de áreas de vizinhos, etc.
Além da necessidade da regularização do imóvel (pois, em termos legais, somente é proprietário aquele que constar na matrícula do imóvel), cerca de 80% de todas as compras são realizadas com financiamento bancário, lembrando que as instituições financeiras, que ficam com os imóveis como garantia da dívida, só aceitam financiar imóveis regulares.
Esse paradoxo impossibilita que os proprietários gozem e tenham lucro com o patrimônio, assim como os compradores de adquirirem de forma rápida e fácil o imóvel que desejam. Por fim, para as empresas do mercado, encarece sua atividade e dificulta que atuem para ofertarem produtos frente à demanda por habitações.
10ª Um corretor ou imobiliária fez uma aproximação comercial para venda ou compra, preciso de um advogado para fazer o contrato?
A resposta é afirmativa, pois, conquanto o corretor e a imobiliária devam ser diligentes na intermediação, não têm necessariamente formação em direito o bastante para exporem todas as consequências de uma compra em venda.
Por mais que um contrato seja a formalização dos direitos e obrigações, cláusulas mal redigidas ou situações não destacadas podem criar indevida insegurança jurídica gerando, por consequência, riscos desnecessários e até mesmo inúmeros prejuízos às pessoas, famílias, empresas, e à sociedade como um todo.
11ª Corretores, Imobiliárias e Administradoras de Condomínio precisam de assessoria jurídica?
Por trabalharem com venda, compra, locação, arrendamento, permuta e administração, dentre outros serviços, acabam se deparando com inúmeros conflitos de interesse entre as diversas partes envolvidas.
Assessoramos esses agentes do mercado com esclarecimentos técnicos às suas dúvidas, bem como diretamente com a condução das partes, seja em reuniões ou mesmo em Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias. Por fim, revisamos, atualizamos e produzimos toda documentação jurídica para qualquer necessidade envolvendo um imóvel, trazendo assim segurança às suas atividades.
12ª Quando na locação é indicada a atuação de um advogado especialista?
Deparamo-nos com imóveis que não reúnem condições mínimas de serem locados para uso residencial ou comercial. Vemos pessoas que se passam por Locadores, mas que não têm essa condição legal provada, colocando Inquilino, Imobiliária e Corretor em situação de risco.
Além disso, há inúmeros aspectos legais que, se bem-informados e esclarecidos às partes envolvidas, concretizam relações positivas e saudáveis, em especial destaque às locações comerciais que exigem regras particulares próprias do direito empresarial.
13ª A convenção de condomínio ou estatuto social deve ser atualizado e revisado?
Sim porque as previsões legais se modernizam conforme a evolução da sociedade havendo novas situações que exigem uma resposta interna, daí que sugerimos um trabalho de assessoria com o mapeamento dos pontos de deficiência já percebidos pelos moradores, para fins de preencher os vazios existentes.
14ª Inadimplência na corretagem de imóveis, como reduzir esse risco operacional?
Corretores e imobiliárias pelas características do mercado são remunerados apenas se e quando um negócio é fechado (frise-se: assinado entre as partes).
Caso o profissional não tenha atenção e cuidado antes de intermediar a compra e venda de um imóvel, deixando de ter um contrato de prestação de serviços bem claro e objetivo, poderá se colocar em uma situação de risco, amargando prejuízo e dissabores.
Assim, assessoramos empresas desse seguimento com contratos tecnicamente corretos e eficazes, além de efetuarmos cobranças extra e judiciais de valores inadimplidos pelos contratantes das imobiliárias ou de corretores autônomos.
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